中恒集團利用深華發輸血炒高估價 融資還債
原標題：陸續購買中恒集團旗下商業地產為其解套 深華發成大股東提款機
深華發A（000020）今年市值不斷上漲的背後，是控股股東武漢中恒新科技產業集團有限公司（簡稱中恒集團）的“良苦用心”。
通過資產置換，今年中恒集團在原本屬於深華發的深圳光明新區土地改造上獲得巨額利潤。而今年3月，中恒集團讓深華發花費2500萬元購買瞭其在武漢的“譽天·幸福海”沿街商鋪後，近期，深華發再次公告，將以1.999億元收購中恒集團在武漢的“武漢國際文化商業中心”中的一塊商業項目。
據記者調查，由於中恒集團在武漢的房地產項目出現資金鏈問題，“譽天·幸福海”在今年6月就已停工，“武漢國際文化商業中心”綜合體也因資金問題被分拆轉讓，而深華發則成瞭大股東商業項目的接盤俠。
一位投資深華發的私募人士告訴記者，中恒集團是想利用深華發的上市平臺，為自己在武漢的房地產項目輸血，炒高股價，融資還債。
利用深華發解套
11月10日，深華發公告瞭收購標的資產評估報告，即武漢中恒集團子公司武漢譽天東城商業管理有限公司，主要資產為武漢漢陽區江城大道綜合體A-1地塊，面積為40410平米，目前尚未開發，擬以1.999億元收購目標項目公司51%的股權。
這隻是中恒集團“武漢國際文化商業中心”的其中一小幅地塊。
據武漢國土局出讓公告披露，武漢國際商業文化中心A地塊，2013年10月才出讓，總建築面積為42.85萬平米，中恒集團子公司武漢譽天東方置地有限公司以5.7億元成交，約定開工時間2014年7月。
而2013年8月，該項目AC地塊，就已在中融發行2年期信托產品，融資15.06億元，但該項目直到2014年12月才啟動開工儀式，並沒有銷售回款。
據中融信托的人士向記者透露，該產品在今年7月已兌付完畢，中恒集團找到瞭接手方，由恒大出資10億元，信達出資5億元，接手瞭部分住宅項目。
中恒集團賣給深華發的是難以轉讓出去的A-1商業地塊，根據評估報告，武漢譽天東城的資產總額為7億元，該地塊已經花費的資金包括地價和拆遷補償費5億元，前期工程費、建築安裝工程費、開發間接費用2億元。
看似隻花費1.999億元就收購瞭該地塊51%的股權，但深華發需要承擔的還有武漢譽天東城的6.6億元負債，後期開發還需巨額資金。
實際上，這已經不是控股股東中恒集團第一次利用深華發來為自己的房地產項目解套瞭，今年3月18日，深華發公告稱，控股股東兌現2014年4月的承諾，公司以2500萬元現金購買控股股東開發建設的武漢“譽天·幸福海”地產項目一期底層沿街商鋪。
據該樓盤斜對面的“千年美麗”街鋪商傢告訴記者，目前該道路上人流並不多，“譽天·幸福海”因為產權證的問題，銷售一直較差，而開發商因資金緊張，今年6月就停工瞭，至今未開工。
大股東炒作路徑
武漢中恒集團從2007年4月正式入主深華發，2012年後開始籌劃著深華發的房地產新主業。
今年8月，深華發公告，公司位於光明新區華發片區的城市更新項目將與萬科成立項目公司合作開發，該地塊總建築面積為45.7萬平米，其中萬科占股85%，中恒集團占股15%。
在這塊原本屬於深華發的土地中，中恒集團獲利不菲，2009年深華發與中恒集團簽訂資產置換協議，隻是未辦理過戶手續，作為置出資產，深華發的兩塊總面積7.84萬平米的工業用地，於2010年納入深圳城市更新計劃，改為商住用地，土地價值飆升。
根據協商，萬科補償給深華發和中恒集團14萬平米物業，其中，深華發獲得5億元現金以及不低於10萬平米的回遷商業物業（7萬平方米物業自留，3萬平方米物業可對外出售）。
深華發董事長李中秋介紹，按照會計準則，2015年將現金5億元計入年度利潤，7萬平米的自留物和3萬平米對外出售物業所產生的利潤有望分別計入2016年和2017年度，最終項目公司產生利潤會再次進行分配。
李中秋也是中恒集團的實際控制人，而中恒集團拿到的除瞭項目公司15%的股權，還有4萬平米物業，以及數億元補償金。
此外，據深華發董秘辦人士告訴記者，深華發在深圳的物業，除瞭光明新區的土地外，還有華強北片區的華發大廈，該項目目前處於出租狀況，不排除未來也將改造。
這些物業改造帶來的利潤，使深華發的股價一飛沖天，今年3月復牌以來，市值增加瞭數倍，截至11月13日，其總市值為54.2億。“董事長的目標是要把市值做到110億。”一位投資機構人士向記者透露。
“大股東是想利用深華發上市平臺融資，輸血武漢的房地產項目，畢竟上市公司融資渠道更多，融資成本也要比民營企業的低。”一位參與瞭深華發股票炒作的投資大戶告訴記者。
實際上，2014年10月，中恒集團的資金問題就已公開暴露，由於關聯公司債務糾紛問題，其在深華發的全部股權曾被銀行申請由法院凍結。
此外，值得註意的是，中恒集團旗下工業公司與深華發業務有所關聯，常有關聯交易往來，去年1-8月的數據顯示，關聯交易金額為1.54億元。而今年1-9月的財務數據顯示，深華發新增顯示器材料預付款為8325萬元，同比增長瞭1368.51%。深華發預付給供應商的資金大增，顯得尤為不正常。
此前，武漢中恒集團持有深華發1.165億股，占比41.14%，目前該流通股到期仍未申請解除限售。今年3月，深華發發佈非公開發行A股股票公告，面向控股股東中恒集團一傢，以現金認購不超過8760萬股，每股6.95元，募集資金不超過約5.992億元，認購完後，中恒集團占股55.05%。
上述投資大戶稱，全額認購顯示大股東對公司股價的信心，但更重要的是，大股東一方面可以在高位套現到期的限南崁房屋信貸售股，一方面低價定增又不至於失去控股地位，一舉兩得。
“如果你認為公司有向大股東輸送利益的嫌疑，股票不值得買你可以不買。”該董秘辦人士對記者說，公司未來的業務發展方向還不明確，目前仍是以工業產品和物業租賃為主。
新聞來源http://money.163.com/15/1114/09/B8CD5VL1002534NU.html
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